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房地产行业专题:华夏中证全指房地产ETF投资价值分析-短期布局分

发布日期:2022-08-09 15:51   来源:未知   阅读:

  复苏中的房地产业。随着放松政策起效,销售自21Q3急速下行、22Q1疫情冲击以来,至6月量价终现拐点。2022上半年,百强房企全口径销售额同比-51%,6月单月百强房企全口径销售额同比-43%,降幅有所收窄。叠加上年同期的低基数,三季度数据大概率进一步好转。但是房企外部融资情况改善有限,22H1累计发行国内债券2859亿元,同比-26%;累计发行海外债券664亿元,同比-67%。开发投资持续恶化,地产链继续承压。我们认为,房地产回归正常轨道,是当前政府、企业、居民的共同利益所在,因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧,期待需求端创新政策的推出。

  地产股复盘,行情受政策博弈和内在价值逻辑的双重作用。政策博弈角度,基本面决定政策方向,政策方向决定超额收益。价值角度,利润率与杠杆率的变化方向决定估值的变化方向。2016年至2021年,行业景气度高企,地产股估值却持续下杀,根源在于过度快周转对行业的裹挟,拉低利润率的同时,提高线月地产板块明显跑赢大市,主要是因为预售监管、非标收缩导致的快周转模式退出,进而带来拿地利润提升和真实杠杆下降,估值修复的理由出现。但429政治局会议后回调明显,主要是市场对房地产的认知从“政策放松共识”阶段进入“基本面分歧”阶段,在市场长时间的普遍悲观之下,地产板块已经积累了充足的上涨势能。

  模式改善带来行业新生,“慢时代”更是“黄金时代”。房地产业未来最深刻的变革是模式改善。快周转退出后,优质房企通过净利润率、回款时间、债务成本、有息杠杆率四个方面的调整,有能力保证ROE不下降,甚至有所上升。而且,与快周转模式相比,同样的ROE水平,由于总杠杆(包括隐形杠杆)更低、现金流饥渴度下降、净利润率改善,即ROE质量改善,PB反而会迎来上升的契机。“慢时代”的另一面是土地市场回归理性,潜在利润率确定性改善,以往部分优质房企囿于自身投资纪律,在土地内卷中存在劣势。对这些房企而言,新到来的“慢时代”就是“黄金时代”。

  近看分歧收敛,远看模式改善。纵观后市,基本面(或者更片面的销售)改善将成为政策之后最核心的行情动力。长期看,我们相信摆脱“快周转”的房地产业仍然是中国经济增长的正向力量,“住有所居”、“住有好居”仍然是人们奋斗的动力之一。短期看,被疫情延后的需求,有望在1到2个季度内反映到销售上。向下空间小,向上空间大,基本面的分歧终将收敛。短期布局基本面分歧带来的“黄金买点”,长期布局行业模式改善带来的新生。

  华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金(简称:华夏中证全指房地产ETF,代码:515060.OF)是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金,于2019年11月28日成立,2020年1月3日上市交易,基金经理为李俊。截至目前,李俊历任管理24只基金,在任管理19只基金,在管基金总规模为354.9亿元,近3年回报率34.36%,同时段沪深300回报率11.59%,在管基金显著跑赢市场。

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